Le bail dérogatoire, aussi connu sous l’appellation de « bail précaire » se distingue du bail commercial 3/6/9 principalement par sa durée. Ce type de bail bien particulier peut être intéressant dans certaines situations.
| Le bail dérogatoire : définition principale |
Le bail dérogatoire est défini à l’article L.145-5 du Code de commerce, il est plus souple que le bail commercial. Le contenu est librement négocié entre le locataire et le preneur, mais la durée du contrat est immuable. En effet, elle ne peut pas dépasser 36 mois. Il n’y a pas de durée minimale, il est renouvelable, dans la limite des 36 mois.
| Le renouvellement du bail |
Dans la période des 36 mois : le ou les renouvellements successifs sont possibles mais ils doivent être accordés par le bailleur qui n’a aucun obligation sur ce point envers son locataire. Si celui-ci ne souhaite pas renouveler le bail, le locataire doit quitter les locaux et sans indemnités d’éviction.
Après 36 mois : le bail dérogatoire n’existe plus, même si c’est une volonté commune entre les parties. Le contrat, après 1 mois d’expiration, deviendra automatiquement un bail commercial 3/6/9. Les règles y sont plus strictes : engagement sur 9 ans avec possibilité de sortie à la fin des périodes triennales, droit au renouvellement ou à défaut indemnité d’éviction injustifiée, etc.
Le locataire et le bailleur doivent donc être très vigilants à l’approche de la fin du bail dérogatoire.
| Démarches, formalités |
L’écrit n’est pas obligatoire, mais le bail dérogatoire, même s’il est souple, reste un contrat à part entière qui engage votre responsabilité : nous vous conseillons de vous faire accompagner par votre consultant en immobilier d’entreprise. Un dépôt de garantie est demandé, il est généralement fonction de la durée (donc en principe moins élevé que sur un bail commercial). L’état des lieux d’entrée et de sortie doit être réalisé dans les mêmes règles qu’un bail classique. A échéance du bail, il cesse automatiquement, le bailleur n’a pas à donner congé à son locataire. Cependant, si le locataire n’a pas quitté les lieux à cette date, le bailleur doit indiquer son opposition au maintient dans les lieux, dans un délai d’un mois. Sans cela, nous l’avons vu, le bail deviendra automatiquement un bail commercial 3/6/9.
Nous recommandons au bailleur d’envoyer un courrier recommandé (LRAR) avant l’échéance pour indiquer au locataire que le contrat prend fin.
| Ce type de contrat a donc toute son utilité pour des entreprises jeunes, qui veulent « tester » leurs activités : si cela ne fonctionne pas, l’entreprise n’est plus engagée, si cela fonctionne, elle peut rester en place en bail commercial (si le bailleur est d’accord) ou partir pour de locaux plus adaptés.
Cette alternative est également privilégiée en attendant que les locaux définitifs de l’entreprise soient construits. Le locataire étant toutefois moins protégé, le bail dérogatoire n’est pas adapté à une activité commerciale qui a besoin de fidéliser sa clientèle sur un lieu fixe. En revanche, il s’avère utile pour les activités tertiaires ou artisanales. Pour le bailleur, ce contrat prend également une forme de test de son locataire, mais également lui permet de redisposer de son local plus rapidement. |
Sources : CBRE, Code du commerce
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